SYNDICS DE COPROPRIÉTÉS
LES ENJEUX ÉNERGÉTIQUES
Depuis juillet 2022 en France, il a été répertorié 528 000 syndics de copropriétaires regroupant 11,8 millions de lots d'habitations. Alors que 7 millions de logements sont mal isolés en France d'après le Ministère de la Transition écologique, la rénovation énergétique est une priorité sur tout le territoire.
Chaque copropriété a son rôle à jouer, à son échelle. Réaliser de tels travaux permet de réduire les charges, tout en valorisant l'immeuble et en améliorant le confort des résidentes et résidents.
PNBF fait le point sur les différentes obligations des copropriétés en matière de travaux et sur les grands enjeux énergétiques des prochaines années.
Alors qu'entre en action la 5ème période du dispositif des CEE le 1er janvier 2022, et pour une durée de 4 ans, il y a une réelle urgence à accélérer la rénovation des parcs résidentiels français.
Comment composer entre cette volonté et la baisse des dotations financières pour y parvenir? En effet, tandis qu'il faudrait, pour respecter les objectifs fixés dans la Stratégie Nationale Bas Carbone, rénover complètement chaque année 370 000 logements dès 2022, et même 700 000 à compter de 2030, seules 70 000 rénovations globales sont effectuées en moyenne annuellement.
La solution : encourager et soulager les syndics de copropriétés dans leurs démarches, afin de maximiser leurs attributions de CEE, et ainsi accélérer la rénovation énergétique partout en France.
ACTEURS MAJEURS DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DU PARC DE LOGEMENT EN FRANCE, LES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉS ONT ÉTÉ PARMI LES PREMIERS À SE SAISIR DU DISPOSITIF DES CEE POUR VALORISER LES TRAVAUX D'ÉCONOMIES D'ÉNERGIE ENGAGÉS SUR LEUR GESTION.
Mais la rénovation des parcs résidentiels peut s'avérer complexe lorsque l'on ne connaît pas toutes les subtilités du secteur.
D'après la dernière étude publiée par l'ANIL, la difficulté de financement et le manque de professionnalisme de certains artisans sont les premières causes d'abandon des projets de travaux de rénovation des parcs locatifs.
Comment composer en fonction? Quel plan d'action mettre en place? Quelle stratégie globale envisager pour gagner en agilité?
PNBF répond à toutes ces attentes...
Pour réduire la consommation d'énergie en France, la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels est indispensable et les copropriétés sont donc concernées de près par la réalisation de travaux. Pour inciter les syndics et les copropriétaires à sauter le pas, différentes mesures ont été adoptées ces dernières années :
- Pour les copropriétés de moins de 50 lots avec chauffage collectif, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire.
- Pour les copropriétés de plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001, il faut réaliser un audit énergétique. Il s'agit d'un bilan complet qui dresse une analyse détaillée des usages énergétiques et qui propose un plan d'action ainsi qu'une estimation des coûts. L'audit énergétique contient un DPE.
La loi Climat et résilience de 2021 impose un nouveau DPE pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 avec un calendrier d'obligation étalé en fonction de la taille de la résidence.
Dans certains cas spécifiques, le DTG (Diagnostic Technique Global) est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ou suite à une procédure d'insalubrité.
Depuis 2015, les copropriétés de plus de 10 lots ont aussi l'obligation de constituer un fonds de travaux. Alimenté par les copropriétaires eux-mêmes à travers une cotisation obligatoire, il doit être égal, à minima, à 5% du budget prévisionnel de l'année.
Individualisation des frais de chauffage
Les copropriétés qui ont une chaufferie sont tenues d'installer, si cela est possible, un système pour individualiser les frais de chauffage dans chaque logement. Les syndics avaient jusqu'à 2020 pour remplir cette obligation, faute de quoi ils s'exposent à une mise en demeure, puis une amende.
Lorsque leur consommation est inférieure à 80 kWh/m2/an, les bâtiments ne sont pas concernés par cette obligation. Une dérogation est aussi possible lorsque l'installation est techniquement impossible.
Interdiction du chauffage au fioul et au charbon
L'interdiction est entrée en vigueur le 1er juillet 2022 pour tous les bâtiments, neufs ou existants, maisons comme copropriétés.
Interdiction du gaz en logement collectif en 2025
La RE 2020 prévoit une interdiction progressive du chauffage exclusivement au gaz.
Depuis 2022, seuls les logements individuels neufs sont concernés. Pour les autres, la transition se fera d'ici 2025.
Le chauffage au gaz étant utilisé dans 75% des nouveaux logements collectifs, il faudra alors se tourner vers des alternatives comme le réseau de chaleur, la chaufferie biomasse ou les pompes à chaleur par exemple.
Éradication des passoires thermiques et gel du loyer
Une passoire thermique est un logement avec une classe énergie F ou G, qui a donc une très forte consommation d'énergie.
Depuis 2023, certains de ses logements, de classe G et consommant plus de 450 kWh/m2/an sont déjà interdits à la location!
Dans le même temps, les propriétaires sont obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s'ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location.
Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins isolées (classe G). Dès 2028, pour la classe F. 2034 pour la classe E.
LES PRIMES CEE POUR LES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉS
Le fonctionnement du dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) a été crée par les articles 14 à 17 de la loi n°781-2005 du 13 Juillet 2005 de Programme fixant les Orientations de la Politique Énergétique (loi POPE). C'est un outil financier permettant d'accélérer la réalisation de travaux d'économie d'énergie.
Un CEE se calcule sur la base des économies d'énergie finale réalisées sur la durée de vie de l'équipement installée (ex: chaudière). Un CEE représente un kilowatt heure cumac (cumul actualisé sur la durée de vie de l'équipement).
L'économie d'énergie est donc cumulée sur la durée de vie du produit et actualisée en fonction de la situation de référence. Il existe deux catégories de CEE : les CEE classiques et les CEE précarités qui concernent les ménages en situation de précarité énergétique.
Afin d'atteindre leur obligation d'économies d'énergie, les obligés peuvent soit inciter des consommateurs finaux à réaliser des travaux d'économie d'énergie et obtenir des CEE, soit les acheter sur un marché dédié, soit contribuer à des programmes. À l'issue d'une période donnée, les obligés doivent justifier de l'atteinte de leur obligation d'économies d'énergie sous peine de pénalité.
LES FICHES D'OPÉRATIONS STANDARDISÉES
D'ÉCONOMIES D'ÉNERGIE (CEE)
LISTE DES FICHES CEE APPLICABLE POUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
DANS LE RÉSIDENTIEL :
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BAT-TH-107-SE >>> Chaudière collective haute performance énergétique avec contrat assurant la conduite de l'installation
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BAT-TH-117 >>> Robinet Thermostatique
LA 5ÈME PÉRIODE DES CEE
PRIMES CEE : LES CHANGEMENTS 2022 AVEC LE 39ÈME ARRÊTÉ
Le dispositif des CEE est régulièrement modifié. Depuis sa création en 2006, pas moins de 38 arrêtés sont venus réviser les conditions d'éligibilité de certaines opérations, ainsi que le calcul du montant des primes versés. Le 39ème texte est paru au mois de décembre 2021, avec un impact sur les travaux en immeuble résidentiel collectif et a entériné plusieurs changements sur les travaux tels que le calorifugeage et l'isolation thermique.
UNE BAISSE DES FORFAITS SUR DE NOMBREUSES FICHES STANDARDISÉES
C'est l'autre évolution majeure liée au 39ème arrêté. Il abaisse le volume de CEE délivrés dans le cadre de plusieurs opérations d'isolation. Conséquence directe : une diminution du montant des forfaits distribués. Sont concernés les travaux suivants :
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Isolation des combles (BAR-EN-101)
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Isolation des murs (BAR-EN-102)
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Isolation des planchers (BAR-EN-103)
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Isolation des toitures terrasse (BAR-EN-105)
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Isolation d'un réseau hydraulique de chauffage ou d'eau chaude sanitaire (BAR-TH-160)
Les nouveaux forfaits sont entrés en vigueur le 1er Mai 2022. Notons que les primes CEE sont cumulables avec l'éco-prêt logement social (éco-PLS).
La 5ème période du dispositif des CEE s'étendra sur 4 ans, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025. L'obligation totale est fixée à 2500 TWhc, soit +17.2%, par rapport à la 4ème période, dont 730 TWhc d'obligation au bénéfice des ménages en situation de précarité énergétique.
LES IMPACTS DE LA 5ÈME PÉRIODE DES CEE :
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Suppression du doublement des CEE pour les ménage en situation de grande précarité énergétique,
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Modification des Coups de pouce chauffage et isolation,
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Révision des fiches d'opérations standardisées les plus couramment utilisées,
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Des contrôles COFRAC intensifiés,
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Déclaration trimestrielle au PNCEE des opérations d'économies d'énergie engagées.
FIN DE LA BONIFICATION DES CEE PRÉCARITÉS
Introduits en 3ème période des CEE, les CEE précarités représentent la majorité des CEE générés par les bailleurs sociaux.
Afin de définir la part des CEE octroyés aux bailleurs sociaux, des ratios départementaux ont été définis :
- un premier ratio "précarité énergétique" permet de définir le pourcentage de CEE précarité et le pourcentage de CEE classique.
- un second ratio "grande précarité énergétique" permet de définir le pourcentage de CEE précarité bonifiés.
Cette part de CEE était doublée jusqu'à maintenant ( sauf pour les opérations d'isolation des combles/planchers bas, qui ont connu une fin de bonification anticipée au cours de l'année 2021).
Au cours de l'année 2021, la définition des ratios départementaux a été revue. La catégorie des ménages en grande précarité énergétique est désormais la seule à bénéficier de CEE précarité.
Les opérations réalisées au bénéfice de ménages en situation de précarité énergétique (hors grande précarité) donnent lieu à des CEE classiques.
Pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2022 ou achevées après le 30 avril 2022, la bonification CEE "grande précarité" (x2) ne sera plus applicable.
Le volume généré par un bailleur résidentiel sur une même opération se voit donc diminué en 5ème période
COUP DE POUCE RÉNOVATION GLOBALE
ET AUTRES AIDES PUBLIQUES
MISE EN OEUVRE DE VOTRE PROJET
PNBF sera votre partenaire dans la conception ainsi que la réalisation des travaux d'améliorations énergétiques.
Nous vous proposons une solution clé en main afin de mettre en œuvre votre projet.
PNBF vous accompagne dans le montage financier du dossier à la mise en application des travaux jusqu'à la délivrance du Certificat d'Économie d'Énergie (CEE). Un interlocuteur dédié s'occupe de l'intégralité des démarches administratives.
Notre service : Mettre à votre disposition notre réseau partenaire PNBF afin d'assurer la meilleure prise en charge des différents postes de travaux mis en oeuvre.
L'intégralité de nos prestations sont contrôlées et validées par un bureau de contrôle indépendant certifié (COFRAC).
LES ÉTAPES CLÉS DU PROCESS PNBF :
Coup de pouce Rénovation Globale : des travaux plus ambitieux
Face aux enjeux économique et climatique liés à la consommation d'énergie, plus question de rénover à moitié, ou sans engagement sur le gain engendré.
C'est le moment de passer à l'étape supérieure : un bouquet de travaux adaptés et coordonnés, qui optimise les résultats en matière de confort et de dépenses.
Les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d'une aide massive pour ce type de projet : le "Coup de pouce Rénovation performante du bâtiment résidentiel collectif".
Déjà intéressant en 2021, ce forfait le devient encore plus en 2022, face à la révision des primes d'isolation. Un signe de plus que la rénovation "poste par poste " a du plomb dans l'aile, tandis que les pouvoirs publics incitent à adopter une démarche complète.
Plus ambitieuse et plus efficiente, la rénovation globale est aussi plus exigeante. Elle nécessite, pour avoir droit à la prime Coupe de pouce, l'appui d'un bureau d'études pour effectuer une évaluation énergétique en amont. En aval, les lieux sont contrôlés par un organisme indépendant.
Autre évolution : le Coup de pouce Chauffage a évolué au 1er Septembre 2022 : adressé aux bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires, il encourage le raccordement à un réseau de chaleur.
PNBF au service de la rénovation globale des logements sociaux
Depuis de nombreuses années, le groupe travaille en complémentarité avec des bureaux d'études indépendants Certifié OPQIBI, garantissant une totale neutralité sur les résultats des bilans énergétiques préalable à la rénovation performante, et l'élaboration d'un programme de travaux personnalisé.
Lorsque cette option apparaît plus adéquate lors de l'étude, PNBF suggèrera la mise en place d'un Contrat de Performance Énergétique.
Non cumulable avec le Coup de Pouce, il permet de bonifier les aides CEE pour une installation collective de chauffage et/ou d'eau chaude sanitaire.
Signé par le bénéficiaire et l'opérateur, le document garantit un niveau d'économie d'énergie par rapport à une situation de référence.
Il s'agit donc d'un engagement fort sur une durée déterminée, avec une pénalité appliquée en cas de non atteinte de l'objectif.
La mise en place d'un contrat de performance énergétique de services (CPE) pour une installation collective de chauffage et/ou d'eau chaude sanitaire est éligible aux CEE.
Les autres aides publiques pour la rénovation
PNBF, FORT DE SON RÉSEAU, VOUS ACCOMPAGNE DANS LA RECHERCHE DES AIDES ET SUBVENTIONS PUBLIQUES, AFIN DE TROUVER LES MEILLEURES SOLUTIONS POUR FINANCER LES PROJETS DE RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE ET/OU LES CONSTRUCTIONS EXEMPLAIRES.
